Управление имуществом  в многоквартирном доме включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер? координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется посредством Постановки задачи  и Исполнения задачи:

Постановка задачи  - принятие совместных решений собственниками помещений: определение целей управления многоквартирным домом ; выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции); установление размера платы за содержание общего имущества). Осуществление данного уровня управления - право и обязанность собственников помещений.

Исполнение задачи - организация исполнения решений (осуществление управленческих функций). Данный уровень управления может осуществляться самими собственниками или привлекаемыми ими исполнителями - управляющими или управляющими организациями.

Управляющий  имуществом в многоквартирном доме( далее Управляющий) – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником  и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего  предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Для выполнения своих обязательств перед собственниками Управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и управляющий. Каждый в пределах своей компетенции. Под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью  следует понимать любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Основной задачей этого вида деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника, от своего имени или по поручению собственника, в зависимости  от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью

Какие функции  можно соотнести к функциям

по управлению многоквартирным домом и передать их Управляющему.

1. Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них:

• составление и использование административного календарного плана собраний товарищества (собственников), других событий и мероприятий;
• составление и представление правлению товарищества отчета по управлению домом;
• составление повестки дня и информационных материалов для заседаний правления;
• подготовка и распространение уведомлений о собраниях;
• разработка и использование процедуры выборов и голосований на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами;
• организация и участие в общих собраниях собственников (членов товарищества) и заседаниях правления;
• ведение протоколов и подготовка проектов резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:

• организация и ведение делопроизводства товарищества (в том числе договоров и переписки);
• ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;
• подготовка документов для продажи, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;
• содействие связи между товариществом и юридическим консультантом товарищества;
• предоставление информации и рекомендации правлению для принятия решений;
• консультирование правления;
• помощь правлению в подготовке правил, порядков и процедур;
• разработка процедур сбора взносов и платежей для утверждения правлением;
• информированность об архитектурных требованиях или требованиях по изменению помещений;
• установление и фиксация нарушений правил и порядков, установленных товариществом;
• применение соответствующих процедур к нарушителям (в том числе правил и архитектурных требований), как это установлено правлением;
• применение санкций за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доведение информации о неплатежах до юридического консультанта товарищества;
• содействие связи между товариществом (правлением) и членами товарищества;
• представление товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами (в том числе с местной администрацией, СМИ и организациями местного самоуправления);
• разработка, обновление и распространение специальной информации для данного жилого комплекса (в том числе перечень услуг и исполнителей);
• подготовка и(или) предоставление информационных материалов о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях («пакет знакомства»).

3. Финансовый контроль:

• консультирование правления по финансовым вопросам;
• анализ финансовых тенденций при составлении бюджета;
• разработка и корректировка долгосрочных планов расходов и резервов, при необходимости привлекая профессиональных консультантов;
• подготовка проектов годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;
• поиск альтернативных источников доходов;
• определение способов финансирования резервных фондов;
• распределение средств бюджета, как установлено в руководящих документах;
• разработка и использование эффективных процедур рассылки счетов и сбора платежей;
• подготовка и рассылка уведомлений о выставляемых счетах и уведомлений о задолженностях;
• применение санкций: плата за просрочку, проценты, пени, - по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой правления;
• доведение информации о неплатежах до юридического консультанта товарищества;
• подготовка и предоставление необходимой документации для государственного воздействия на неплательщика;
• ведение финансовой отчетности товарищества в соответствии с официально принятой учетной политикой;
• разработка и применение процедур внутреннего финансового контроля;
• разработка (утверждение) эффективных процедур по оплате внешних счетов;
• подготовка регулярных плановых платежей от имени товарищества в рамках переданных полномочий;
• документирование всех финансовых потоков и сделок;
• подготовка регулярных плановых финансовых ведомостей и отчетов;
• анализ финансовых ведомостей и отчетов и доведение существенных фактов и требований до правления;
• выполнение инвестиционной политики, установленной правлением;
• поиск независимых консультантов-бухгалтеров для целей товарищества;
• предоставление независимому аудитору и(или) бухгалтеру финансовых отчетов товарищества, если это необходимо.

4. Управление рисками и страхование:

• выявление источников потенциальных потерь;
• рекомендация правлению профессиональных специалистов по управлению рисками и страховщиков;
• разработка и применение методики управления рисками программ безопасности; планов на случай чрезвычайных ситуаций;
• контролирование страхового покрытия по действующим договорам страхования (в том числе страхования от катастроф (несчастных случаев), от нарушения материальной ответственности, от нарушения (денежных) обязательств, страхования имущества), как установлено руководящими документами и политикой правления;
• документирование, предъявление и координация страховых претензий.

5. Содержание общего имущества:

• ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;
• консультирование правления по техническим вопросам содержания имущества;
• проведение переговоров по сервисным договорам;
• определение состава и инспектирование общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;
• подготовка и представление правлению отчета по результатам инспекции;
• предоставление правлению рекомендации по содержанию общего имущества;
• разработка, утверждение и применение системы контроля, чтобы обеспечить документирование и выполнение задач по содержанию и ремонту;
• выполнение программ содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений правления;
• разработка и выполнение планов профилактического ремонта;
• разработка и применение программ срочного (аварийного) ремонта;
• получение, уточнение и ответы на заявки на ремонт от собственников.

6. Работа с подрядчиками:

• подготовка и представление правлению пакета информации по конкурсным предложениям;
• организация подготовки спецификаций (технических документов) и конкурсной документации;
• отбор квалифицированных подрядчиков;
• проведение переговоров по сервисным договорам;
• координация переговоров по условиям договоров с юридическим консультантом товарищества;
• обеспечение проверки договоров юридическим консультантом до подписания (принятия) решения о найме;
• проверка договоров на соответствие местным правилам и нормам до начала работ.

7. Кадровая политика:

• разработка и применение правил и процедур по отношению к персоналу (в соответствии с федеральными законами, законами штата и местным законодательством);
• разработка и корректировка рабочих инструкций для штатных сотрудников;
• применение процедур подбора, найма и увольнения персонала;
• осуществление надзора за работой персонала;
• утверждение цели и задачи работы персонала, оценка выполнения работы и периодическое обсуждение работы с персоналом;
• ведение и должным образом хранение личных дел сотрудников.

Материал подготовила

Ольга Перминова,

Управляющий  ТСЖ "Загорье1"

 Использованы материалы:

1)Ирина Генцлер, Татьяна Лыкова Законы России. Опыт, анализ, практика
2)Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимостиУчебное пособие. М.: МИКХиС, 2001